Zombi apartman sitelerinin altından neler çıkıyor?

2023 Fortune Global 500 listesine göre dünyanın 206. büyük şirketi olan Country Garden'ın (碧桂园) vadesi gelen bono ve faiz ödemelerini yapamayacağını açıklaması, geçen haftanın Çin ekonomisiyle ilgili olumsuz haberlerinden sadece biriydi. 2021 yılı verilerine göre yaklaşık 30 milyar dolarlık servetiyle sadece Çin’in değil Asya’nın en zengin kadını kabul edilen Yang Huiyan'in (杨惠妍) CEO’su olduğu emlak devinin Çin’de 3121 projesi bulunuyor (Evergrande’nin proje sayısı 800 civarındaydı) ve toplam borçları yaklaşık 200 milyar dolar (1.4 trilyon RMB). Mevcut durumda borçlarının toplam varlıklarına oranı yüzde 60 seviyesinde. Yani durumu kötü sayılmaz. 300 milyar dolar borcuyla iflas aşamasındaki Evergrande'den (恒大集) daha iyi durumda olduğu kesin. Lakin emlak fiyatlarındaki düşüşün devem etmesi bu durumu değiştirebilir. Çünkü şirketin varlıklarının önemli bölümünü tamamlanma aşamasında olan henüz satılmamış gayrimenkuller oluşturuyor.

Şirketin bu yılın ilk yarısındaki zararı muhtemelen 7,5 milyar dolar (yaklaşık 55 milyar RMB) seviyesinde olacak. Borçlarını yeniden yapılandırma planı üzerinde çalışıyor.

Bir diğer önemli nokta ise Forbes 500 listesine göre dünyanın 25. büyük şirketi olan Ping An Sigorta'nın (中国平安) Country Garden’da yüzde 10 oranında hissedar olması.

Evergrande ise geçen hafta ABD’de iflas koruma baş vurusu yaptı. Aslında yurtdışı borçlar şirketin toplam borçları içinde yüzde 7 gibi küçük sayılabilecek bir oranda.

En büyük emlak şirketi Country Garden ile ikinci sıradaki Evergrande’nin durumu istisna değil. Bu sektöründe borç krizi 2021'in ortalarında ortaya çıktığından beri temerrüde düşen müteahhitlik şirketlerinin sayısı epeyce kabarık. Bunlar Çin'deki toplam ev satışlarının yüzde 40'ını gerçekleştirmekte olan şirketler.

Dolayısıyla da, bugün pek çok şehirde inşaatı yarım bırakılmış apartman siteleri görmek mümkün. Bu zombi sitelerdeki daireler alıcısı olmadığı için ya da satıldığı halde finansman sıkıntısı nedeniyle müteahhit firma tarafından tamamlanamıyor. Tabii bu durum pek çok mağdur yaratmakta. Maket halindeyken satışa çıkarılan daireleri almış ve banka taksitlerini ödemekte olan ev sahiplerinin yanı sıra bu sitelerin inşaatını gerçekleştiren yüzlerce taşeron da mağdurlar arasında.
Bütün bunlara paralel olarak hem yeni hem de ikinci el ev fiyatları düşmeye devam ediyor, ev satışları da azalıyor.

Tamamlanmayı bekleyen Country Garden sitelerinden biri

Emlak sektörü aslında Çin ekonomisinin bel kemiği. Çin’in geçmişteki hızlı büyümesi, toplumun geniş kesimlerindeki refah artışı emlak sektörü sayesinde gerçekleşebildi (emlak sektörünün rolü ile ilgili olarak daha ayrıntılı bilgi için bkz )

Bu sektördeki sorunlar öncelikle ona komşu sayılabilecek finans sektörünü etkiliyor. Yatırım ve finans kuruluşları geçmişte gözde sektör olarak gördüklerinden emlak şirketlerine ve projelerine ciddi yatırımlar yapmışlardı.

Müteahhitlerin artan temerrütleri nedeniyle Çin bankalarının takipteki kredi oranlarını 2020'de yüzde 1,9'dan geçen yılın sonunda yüzde 4,4'e yükselmiş durumda.

Ama finans sektöründeki riskler bankalarla sınırlı değil. Çin’de hacmi 3 trilyon dolara ulaşan “gölge bankacılık” da risk altında. 3 trilyon dolar demişken bunun İngiltere ekonomisinin büyüklüğü ile aynı ölçüde olduğunu belirtmekte yarar var.

Gölge bankacılık kurumları olarak nitelenen bu tür yatırım ortaklıkları hisse senetleri, tahvil ve diğer varlıklara yatırım yapmak üzere büyük ölçüde varlıklı bireysel yatırımcılardan ve şirketlerden mevduat topluyorlar. Normal banka faizlerinin çok üzerinde, neredeyse iki katı düzeyinde yıllık yüzde 6-8 oranında gelir vaat ediyorlar. Ve ağırlıklı olarak geleneksel bankacılık sektöründeki kredilere erişimi kısıtlı olan kurumlara borç veriyorlar. Çin’de şirketlerce kullanılan toplam kredilerin yaklaşık yüzde 10’u işte bu gölge bankacılık kanalıyla sağlanıyor.

Geçen hafta Evergrande ve Country Garden şirketlerinin haberleri kadar dikkat çekmeyen ama aslında onlar kadar önemli bir başka haber ise gölge bankacılık alanındaki ilk 10 kurumdan biri olan Zhongrong Uluslararası Yatırım Ortaklığı (中融信託)’nın vadesi gelen bazı yatırım araçlarında müşterilerine ödemelerini zamanında yapamadığıydı.

2022 sonu itibarıyla Zhongrong’ın yönettiği varlıkların toplamı 108 milyar doları buluyor.
Gölge bankacılığın emlak alanındaki risklerinin ise yaklaşık 300 milyar dolar olduğu tahmin ediliyor.
Kuşkusuz ki finans ve emlak sektöründeki bu tarz kötü haberler tüketici güvenini daha da aşağı çekiyor.

Bu durum tüketim harcamalarını artırma hedefindeki yönetimin işini kolaylaştırmıyor. Tüketimi teşvik etmek için Çin Merkez Bankası (中国人民银行 -Çin Halk Bankası) faizi oranlarında yeniden ciddi bir indirime gitti. Ancak son veriler göre deflasyon kapıda.

Öte yandan RMB ABD doları karşısında son 16 yılın en düşük değerini görmüş durumda.

“Çin’in sürdürülebilir bir ekonomik büyüme modeli var mı” sorusu artık daha çok dillendiriliyor.
Zombi apartman siteleri de bir anlamda ekonomideki yapısal sorunların abidesi.