Hong-Kong mu daha değerli İstanbul mu?
İndependent Türkçe için bir yazı kaleme alan Prof.Dr.Ulvi Saran, İstanbul için yapılan bir arsa değerlemesi ile ilgili bir haber üzerinden kentlerin/ülkelerin gerçek değerinin sahip olduğu arsa veya bina stoku üzerinden değil ülkenin/kentin ürettiği toplam değer üzerinden hesaplanması gerektiğini vurguluyor. Yazıdan altını çizdiğimiz yerleri alıntılıyoruz:
İstanbul’un gayrimenkul varlığı mı daha değerli, Hong Kong’un gayrimenkul varlığı mı?
Yakın dönemde medyada yer alan bir habere göre, İstanbul'un tüm arsa varlığının değeri 2,7 trilyon dolarmış.
Habere ilişkin bazı yorumlarda, taşı toprağı altın olan böyle bir şehre sahip olmanın gurur kaynağı olduğu vurgulanıyordu.
Bunu büyük bir zenginlik kaynağı olarak görmek, insanın beyin gücüne ve sahip olduğu beceri ve hünerlere değil de öncelikle kendi vücuduna değer biçmesi gibi ilkel bir bakış açısını yansıtıyor.
.............
Sahip olunan arsa stokunu zenginlik kaynağı olarak görmek, Türk toplumunun hisse senedi piyasalarının yeterince gelişmemiş olmasının getirdiği alternatifsizlikle toprak satın almayı kaçınılmaz bir tasarruf ve yatırım aracına dönüştürmesinin bir sonucu… Bu da konjonktürel dalgalanmalarla suni ve gereğinden fazla artış gösteren, sonuçta değişken ve göreceli değer tahminleriyle ifade edilen kurgusal bir varlık tasavvurundan öteye gitmiyor.
.............
Durağan bir varlık, kendisi üzerinden ilave bir değer doğuracak ve toplam ekonomik pastayı büyütecek yeni ve bütüncül bir üretim sisteminin bir parçası olmadıkça, kendisine sürekli yükselen bir değer atfedilmesi ve bu değerin kapalı devre bir ticari ilişki modelinde alım satıma konu edilmesi, kesimler arasında kâr ve servet transferinden başka bir anlam taşımaz.
Sonuçta mevcut arsalarınızı üretip kargoya yükleyerek küresel pazarlara ihraç edemezsiniz. Üzerlerine inşa ettiğiniz binalar da yüksek katma değerli ve nitelikli endüstriyel ürünler ve finansal hizmet ihracı sağlayan ticari girişimler için altyapı oluşturmadıkça, yine kargoya verilerek ihraç edilemeyeceklerine göre ölü birer yatırımdan öteye gidemeyeceklerdir.
Toprak ya da üzerinde kurulan yapılar, yeni ve farklı değerlerin üretimini sağlıyorlarsa sürdürülebilir gelişmenin aracı olabilirler. Yoksa, alım ve satıma konu olmalarının bittiği noktada değer üretme potansiyellerini kaybederler.
Şimdi tekrar, İstanbul ve Hong Kong’un gayrimenkul varlıkları konusuna dönelim:
İSTANBUL
Alan: 5400 km2
Nüfus: 16,5 milyon
Milli gelir: 275 milyar$
Kişi başı milli gelir 17.000$
Ortalama konut büyüklüğü: 105 m2
Toplam bina stoku değeri: 670 milyar$
HONG KONG
Alan: 1100 km2
Nüfus: 7,5 milyon
Milli Gelir: 406 milyar$
Kişi başı milli gelir: 54.000$
Ortalama konut büyüklüğü: 40 m2
Toplam bina stoku değeri: 1,3 trilyon$
Hong Kong, İstanbul'un 5'te bir alanına ve yarı nüfusuna sahip iken, yaklaşık 1,5 katı değer (gayrisafi hasıla) üretiyor.
Bu sonuçlar, Hong Kong’da tüm ölçütler (km2 yüzölçümü, nüfus, bina m2 büyüklükleri) dikkate alındığında, mülk değerinin İstanbul’a göre ortalamada 4 kat daha fazla olduğunu gösteriyor.
Peki, neden böyle bir sonuç ortaya çıkıyor?
Bu sonuçlar;
Hong Kong, ilerleme ve gelişmesini uluslararası rekabete dayalı finansal ve ticari faaliyetler üzerinden yürütürken, İstanbul'un zenginleşmeyi hala ağırlıklı olarak emlak alım satımı, arsa rantı ve inşaat faaliyetlerinde, yani inşaat ve emlak ekonomisinde arıyor olmasını ifade ediyor.
Bir kentteki inşaat varlığınızın toplam değerinin artması için, daha geniş alanlarda, daha yüksek m2’lerde, daha fazla sayıda inşaat yapmanıza ve bu yoldan zenginleşme çabasına girmenize gerek yok…
....................
Mevcut gayrimenkul varlığınızın değeri, zaten ticari ve ekonomik canlılıktan doğacak yüksek satın alma ve kira talebi nedeniyle sürekli artacaktır.
Aslında “İstanbul mu, yoksa Hong Kong mu daha değerli” gibi bir soru sormak düpedüz abesle iştigal etmektir.
İstanbul gibi, tarih, kültür ve uygarlıklar beşiği bir kent, hiç Hong Kong gibi türedi bir şehirle karşılaştırılabilir mi?
Ancak İstanbul’un eşsiz özelliklerini, kültür ve turizm zenginliğini, jeostratejik konumunu ve paha biçilemez potansiyelini ne kadar akılcı ve sistemli değerlendirdiğimiz ve sürdürülebilir bir değere dönüştürdüğümüz sorusunu sorduğumuzda, karşılaştığımız tablo hiç de iç açıcı değildir.
Hong Kong’u bir şehir devleti olarak bu kadar önemli yapan ve başarılı kılan şey, dünya ölçeğinde yaygın bir ağa hitap eden bir uluslararası ticaret merkezi olmasının yanında, dünyanın 3’üncü büyük uluslararası finans merkezine sahip olmasıdır.
Bir kentin başarılı bir uluslararası finans merkezine sahip olabilmesi için finansal altyapıdan, hukuki ve düzenleyici çerçevelere, iş ortamından, yaşam kalitesine kadar geniş bir yelpazede bir dizi sosyal, ekonomik, yönetsel gerekleri ve altyapı standartlarını karşılaması gerekmektedir.
Yazının tamamına aşağıdaki linkten ulaşabilirsiniz:
KAYNAK: https://www.indyturk.com/
